住宅ローンの繰上返済は本当にお得なのでしょうか？元銀行住宅ローンセンター担当が、メリット・デメリットや繰上返済をおすすめする人・しない人をわかりやすく解説します。
はじめに
住宅ローンを借りた後、多くの方が一度は考えるのが「繰上返済」です。
「早く返済した方が得なの？」
「投資とどちらを優先すべき？」
私は銀行の住宅ローンセンターで勤務し、多くのお客様からこの相談を受けてきました。
今回は、繰上返済のメリット・デメリットを実務経験をもとに解説します。
繰上返済とは？
繰上返済とは、毎月の返済とは別に元金を返済することです。
元金が減るため、その後に支払う利息も減少します。
つまり、
早く返済するほど利息軽減効果は大きくなります。
繰上返済には2種類ある
①期間短縮型
毎月の返済額は変えず、返済期間を短くします。
メリット
- 利息軽減効果が最も大きい
- 完済が早くなる
デメリット
- 毎月の返済額は変わらない
②返済額軽減型
返済期間はそのままで、毎月の返済額を減らします。
メリット
- 家計が楽になる
- 教育費などが増える時期に有効
デメリット
- 利息軽減効果は期間短縮型より小さい
繰上返済のメリット
利息を減らせる
最も大きなメリットです。
数十万円〜数百万円の差になることもあります。
完済が早くなる
老後の住宅ローン負担を減らせます。
精神的な安心感
住宅ローン残高が減ることで安心する方も多くいます。
デメリット
手元資金が減る
一度返済すると簡単には戻せません。
生活防衛資金は必ず残しましょう。
住宅ローン控除が減る場合がある
住宅ローン控除を受けている期間中は、急いで繰上返済しない方が有利なケースがあります。
投資の方が有利な場合もある
例えば住宅ローン金利が0.5％程度で、長期投資で年4〜7％程度のリターンが期待できるなら、資金を投資に回した方が資産形成につながる可能性があります。
元銀行担当者の考え
私が相談を受けたお客様でも、
「退職金で全額返済したい」
という方は多くいました。
しかし現在は超低金利のため、
無理に繰上返済を急ぐより、資産形成とのバランスを考えることが重要です。
繰上返済がおすすめな人
- 高金利で借りている人
- 定年までに完済したい人
- 投資をしない人
- 十分な貯蓄がある人
繰上返済を急がなくてもよい人
- 超低金利で借りている
- 新NISAなどで積立投資をしている
- 教育費がこれから増える
- 手元資金を厚くしておきたい
まとめ
繰上返済は利息を減らせる有効な方法ですが、必ずしも全員に最適とは限りません。
大切なのは、
- 金利
- 手元資金
- 投資
- ライフプラン
を総合的に考えることです。
住宅ローンは長期間の付き合いになります。
焦らず、ご自身に合った返済計画を立てましょう。
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