住宅ローンを変動金利で借りている方や、これから変動金利を選ぼうとしている方の中には、
「5年ルールって何？」
「125％ルールがあるから、金利が上がっても大丈夫なの？」
「金利が上がったら、すぐに毎月の返済額も増えるの？」
と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
私は銀行の住宅ローンセンターで、新規の住宅ローン審査や借り換え、返済計画の見直しなど、多くの住宅ローン相談に携わってきました。
住宅ローンの変動金利について理解するうえで、知っておきたい仕組みの一つが「5年ルール」と「125％ルール」です。
ただし、ここで非常に重要なのが、
「5年ルールがある＝5年間金利が変わらない」ではない
ということです。
また、5年ルールや125％ルールがあるからといって、金利上昇の影響を受けないわけでもありません。
この記事では、
・5年ルールとは何か
・125％ルールとは何か
・金利が上昇するとどうなるのか
・5年ルール・125％ルールの注意点
・金利上昇に備えてできること
について、元銀行住宅ローンセンター担当者の視点から、できるだけわかりやすく解説します。
住宅ローンの「5年ルール」とは？
5年ルールとは、変動金利型住宅ローンの一部で採用されている、
金利が変動しても、毎月の返済額を原則として5年間据え置く仕組み
です。
ここで間違えやすいのが、
「5年間、金利が変わらない」
という意味ではないことです。
金利自体は見直されることがあります。
それでも、毎月の返済額については一定期間据え置かれる仕組みです。
金利が上がっても返済額がすぐ増えるとは限らない
例えば、毎月10万円を返済している住宅ローンがあるとします。
適用される金利が上昇したとしても、5年ルールが適用される住宅ローンであれば、
「翌月から返済額が10万円から11万円になる」
というように、すぐ毎月の返済額が変わるわけではありません。
一定期間は10万円のまま返済を続けることになります。
そのため、金利が上昇した直後に毎月の返済額が急増することを抑えられるという特徴があります。
返済額が変わらなくても「利息」は増える可能性がある
ここが5年ルールを理解するうえで非常に重要なポイントです。
毎月の返済額が10万円のままだとしても、
10万円の中に占める「元金」と「利息」の割合は変わる可能性があります。
住宅ローンの毎月の返済額は、大きく分けると、
「元金の返済」
と
「利息の支払い」
からできています。
例えば、説明を単純化すると、
金利上昇前：
毎月返済額 10万円
→ 元金 7万円
→ 利息 3万円
だったものが、金利上昇によって、
毎月返済額 10万円
→ 元金 5万円
→ 利息 5万円
というように変化するイメージです。
※これは仕組みを理解するための単純化した例であり、実際の元金・利息の内訳は借入残高や金利などによって異なります。
つまり、
毎月支払う金額は同じでも、以前より元金が減りにくくなる可能性がある
ということです。
「返済額が変わっていないから、金利上昇の影響を受けていない」
とは限りません。
そもそも変動金利の金利がどのように決まるのか知りたい方は、「住宅ローンの変動金利はどのように決まるの？」もあわせてご覧ください。
住宅ローンの「125％ルール」とは？
次に125％ルールです。
5年ルールによって一定期間据え置かれていた返済額を見直す際、
新しい返済額を、それまでの返済額の125％までに抑える
という仕組みです。
例えば、それまでの毎月返済額が10万円だった場合、
10万円 × 125％ ＝ 12万5,000円
となります。
したがって、返済額の見直し時にも、一定の条件のもとで急激な増加を抑える仕組みになっています。
5年ルールと125％ルールの違い
この2つは混同されやすいので、整理しておきましょう。
5年ルール
金利が変動しても、毎月の返済額を原則として5年間据え置く仕組み。
125％ルール
返済額を見直す際、新しい返済額をそれまでの返済額の125％までに抑える仕組み。
簡単に言えば、
5年ルール＝返済額を見直すタイミング
125％ルール＝見直したときの返済額の上限
と考えると理解しやすいでしょう。
「125％までなら安心」という意味ではない
125％ルールについても注意が必要です。
例えば、毎月10万円だった返済額が12万5,000円になると、
毎月の負担は2万5,000円増えます。
年間では、
2万5,000円 × 12か月 ＝ 30万円
です。
住宅ローンは長期間にわたって返済していくため、月数万円の違いでも家計への影響は小さくありません。
さらに重要なのは、
125％ルールは金利上昇そのものを抑える仕組みではない
という点です。
あくまで毎月の返済額が急激に増えることを抑える仕組みです。
5年ルール・125％ルールがあっても安心とは限らない
5年ルールや125％ルールを聞くと、
「変動金利でも返済額は急に上がらないから安心」
と思う方もいるかもしれません。
しかし、必ずしもそうではありません。
金利が上昇すると、毎月の返済額に占める利息の割合が増え、元金の減り方が遅くなる可能性があります。
つまり、
返済額の増加が先送りされているだけ
というケースも考えられます。
住宅ローンを見るときには、
「毎月いくら払っているか」
だけではなく、
「住宅ローン残高がどのくらい減っているか」
にも注目することが重要です。
5年ルール・125％ルールはすべての住宅ローンにあるわけではない
ここも非常に重要です。
5年ルール・125％ルールは、すべての金融機関やすべての変動金利型住宅ローンで採用されているわけではありません。
金融機関や商品によって、返済額の見直し方法は異なる場合があります。
そのため、
「変動金利なら5年ルールがあるはず」
と決めつけないようにしましょう。
現在住宅ローンを返済している方は、
・住宅ローンの契約書
・商品説明書
・金融機関のWebサイト
などで、自分が利用している住宅ローンの返済額見直しルールを確認しておくことをおすすめします。
これから住宅ローンを契約する方も、金利だけではなく、
「金利が変わったとき、返済額がどのように変わる商品なのか」
まで確認しておきましょう。
金利が大きく上昇するとどうなる？
金利が上昇した場合でも、5年ルールによって毎月の返済額が据え置かれることがあります。
しかし、返済額に占める利息の割合が増えることで、元金が以前より減りにくくなる可能性があります。
さらに金利が大きく上昇した場合には、商品や契約条件によっては返済期間終了時に元金などが残る可能性についても確認が必要です。
実際の取り扱いは金融機関や契約内容によって異なるため、自分の住宅ローンの規定を確認することが大切です。
住宅ローン金利と日銀の利上げの関係については、「日銀が利上げすると住宅ローンはどうなる？」で詳しく解説しています。
5年ルール・125％ルールの3つの注意点
ここまでの内容を整理すると、特に注意したいのは次の3点です。
注意点① 5年間金利が固定される制度ではない
5年ルールによって据え置かれるのは、原則として毎月の返済額です。
金利そのものが5年間固定されるという意味ではありません。
注意点② 返済額が変わらなくても元金が減りにくくなることがある
金利が上昇すれば、毎月の返済額に占める利息の割合が増える可能性があります。
毎月の返済額だけを見るのではなく、住宅ローン残高も確認しましょう。
注意点③ すべての金融機関が採用しているわけではない
金融機関や住宅ローン商品によって返済額の見直し方法は異なります。
必ず自分の契約内容を確認してください。
金利上昇に備えて今からできること
では、変動金利を利用している方は、金利上昇に備えて何をすればよいのでしょうか。
① 自分の適用金利を確認する
まずは現在の住宅ローン金利を確認しましょう。
住宅ローンを契約してから、一度も金利を確認していないという方もいるかもしれません。
現在の適用金利と住宅ローン残高を把握することが第一歩です。
住宅ローンの金利を見る際は、基準金利と実際に適用される金利の違いも重要です。詳しくは「住宅ローンの基準金利と適用金利の違い」をご覧ください。
② 5年ルール・125％ルールの有無を確認する
自分の住宅ローンに5年ルールや125％ルールがあるのか確認します。
「変動金利だから当然ある」と考えないことが重要です。
③ 金利が上がった場合の返済をシミュレーションする
現在の金利だけではなく、
「金利がさらに上昇したらどうなるか」
を考えておくことも大切です。
返済額が増えた場合に、現在の家計でどの程度まで対応できるのか確認しておきましょう。
④ 手元資金を確保する
金利上昇が心配だからといって、すぐに預貯金の大部分を繰上返済に使うのが適切とは限りません。
教育費や急な出費なども考えて、一定の手元資金を確保しておくことも大切です。
⑤ 繰上返済や借り換えを検討する
住宅ローン残高や残りの返済期間、現在の金利などによっては、繰上返済や借り換えを検討する方法もあります。
ただし、借り換えには諸費用がかかります。
繰上返済についても手元資金が減るため、
「金利が上がったから、とにかく繰上返済」
と考えるのではなく、家計全体を見ながら判断しましょう。
5年ルール・125％ルールについてよくある質問
Q. 5年ルールがあれば5年間は金利が上がらないのですか？
いいえ。
5年ルールは金利を5年間固定する仕組みではありません。
金利が変動しても、毎月の返済額を一定期間据え置く仕組みです。
Q. 125％ルールがあれば返済額は最大25％しか増えないのですか？
返済額の見直し時に、それまでの返済額の125％を上限とする仕組みですが、具体的な取り扱いは金融機関や住宅ローン商品によって異なります。
自分の契約内容を確認することが重要です。
Q. 5年ルールがない住宅ローンもありますか？
あります。
すべての金融機関・住宅ローン商品で5年ルールや125％ルールが採用されているわけではありません。
住宅ローンを比較するときには、金利だけでなく返済額の見直し方法についても確認しましょう。
Q. 5年ルールがある住宅ローンとない住宅ローンはどちらがいいですか？
一概にどちらがいいとは言えません。
5年ルールには返済額の急激な増加を抑える特徴がありますが、返済額が変わらなくても利息負担が増える可能性があります。
金利や諸費用、団信など、住宅ローン全体の条件を比較することが大切です。
Q. 変動金利から固定金利に変更したほうがいいですか？
金利タイプの変更が適しているかどうかは、住宅ローン残高、残りの返済期間、家計の余裕、金融機関の商品内容などによって異なります。
「今後金利が上がりそうだから」という理由だけで判断するのではなく、変更後の返済額や総返済額などを確認したうえで検討しましょう。
変動金利と固定金利それぞれの特徴については、「変動金利と固定金利はどちらを選ぶべきか？」でも詳しく解説しています。
元銀行住宅ローンセンター担当として伝えたいこと
住宅ローンセンターで勤務していた頃、
「5年ルールがあるから返済額は変わらないですよね？」
という質問を受けることがありました。
その際にお伝えしていたのが、
「毎月の返済額だけではなく、元金がどのように減っていくかも確認しましょう」
ということです。
5年ルールや125％ルールは、返済額が急激に変化することを抑えるための仕組みです。
しかし、
金利上昇による負担そのものをなくしてくれる仕組みではありません。
住宅ローンは長期間にわたる契約です。
制度の名前だけで安心するのではなく、自分が利用している住宅ローンの仕組みを理解しておくことが、金利が変化したときに落ち着いて対応することにつながります。
まとめ｜5年ルール・125％ルールは「返済額」の急増を抑える仕組み
最後にポイントを整理します。
・5年ルールは、金利が変動しても毎月の返済額を原則として5年間据え置く仕組み
・125％ルールは、返済額の見直し時にそれまでの125％までに抑える仕組み
・5年ルールがあっても金利自体は変動する
・返済額が同じでも利息の割合が増え、元金が減りにくくなる可能性がある
・すべての金融機関・住宅ローン商品で採用されているわけではない
特に覚えておきたいのは、
「返済額が変わっていない＝金利上昇の影響を受けていない」ではない
ということです。
変動金利を利用している方は、現在の金利だけを見るのではなく、
「自分の住宅ローンには5年ルール・125％ルールがあるのか」
「現在の元金残高はいくらなのか」
「金利が上昇した場合でも家計に余裕があるのか」
を一度確認してみましょう。
住宅ローンの仕組みを正しく理解しておくことが、長期間の返済と上手に付き合っていく第一歩です。
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