はじめに

「最近、住宅ローンの金利が上がっている。」

そんなニュースを目にする機会が増えました。

では、その住宅ローンの金利は、一体どのように決まっているのでしょうか。

実は、住宅ローンの金利は銀行が自由に決めているわけではありません。

日本銀行の金融政策や市場金利など、さまざまな要因が関係しています。

この記事では、住宅ローン金利が決まる仕組みをできるだけわかりやすく解説します。

住宅ローンの金利は大きく2種類

住宅ローンの金利は、

変動金利
固定金利

の2つに分けられます。

実は、この2つでは金利の決まり方が異なります。

変動金利は「政策金利」の影響を受けやすい

変動金利は、日本銀行が決める政策金利の影響を大きく受けます。

需要 (MD / AD)

供給 (MS / SRAS)

長期総供給 (LRAS)

短期金融市場

AD–AS2468105通貨量金利2468105実質GDP物価水準

通貨供給量 ↓→金利 ↑→投資 ↓→AD ↓

通貨量の減少で金利が6.1に上昇し、投資が減少してADが左にシフトします

政策タイプ金融緩和金融引き締め

金融緩和金融引き締め

政策の強さ

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日本銀行が政策金利を引き上げると、銀行同士がお金を貸し借りする際の金利も上昇し、それに伴って銀行の貸出金利も見直されやすくなります。近年の日銀の利上げ局面では、短期プライムレートや変動金利型住宅ローンにも徐々に影響が及んでいます。

固定金利は「長期金利」の影響を受けやすい

固定金利は、

10年国債の利回り（長期金利）

を参考に決められます。

長期金利が上昇すると、

住宅ローンの固定金利も上昇しやすくなります。

そのため、

フラット35などの固定金利は、

変動金利より早く動くことがあります。

銀行ごとに金利が違う理由

同じ時期でも、

銀行によって住宅ローン金利は異なります。

その理由は、

資金調達コスト
他行との競争
キャンペーン
利益戦略

などが違うためです。

そのため、

同じ住宅ローンでも、

銀行によって0.1〜0.3％程度の差が生じることもあります。

金利が上がると住宅ローンはどうなる？

金利が上昇すると、

変動金利型では、適用金利が見直される可能性があります。

ただし、多くの住宅ローンには

5年ルール
125％ルール

などがあり、

すぐに毎月の返済額が大きく変わるわけではありません。

一方、

固定金利は契約時の金利が返済終了まで続く商品が多いため、

契約後に市場金利が上昇しても影響を受けません。

金利が上がると必ず損？

必ずしもそうとは言えません。

金利が上がる背景には、

景気が良くなる
賃金が上昇する
物価が上昇する

といった経済の変化があります。

一方で、

借入コストは増えるため、

住宅購入を検討している方は、

無理のない返済計画を立てることが大切です。

私の考え

住宅ローンを選ぶ際、

「今、一番低い金利」を選ぶことも大切ですが、

それ以上に重要なのは、

将来金利が上がっても返済を続けられるか

という視点です。

無理なく返済できる借入額を設定し、

教育費や老後資金も考慮した資金計画を立てることが、

長く安心して暮らすためのポイントになります。

まとめ

住宅ローン金利のポイントをまとめると、

変動金利は政策金利の影響を受けやすい
固定金利は長期金利の影響を受けやすい
銀行ごとに金利は異なる
金利だけではなく、総返済額やライフプランも考慮して選ぶことが大切

住宅ローンは数十年にわたる契約です。

金利がどのように決まるのかを理解しておくことで、ニュースを見たときにも「なぜ金利が動いたのか」が分かり、より納得して住宅ローンを選べるようになるでしょう。

住宅ローンの金利はどうやって決まる？初心者にもわかりやすく解説